5 conseils pour investir dans l’immobilier locatif et le réussir

par 7/04/2020Maison

L’idée d’investir dans l’immobilier locatif vous a déjà traversé l’esprit ? Dépenser plusieurs dizaines de milliers d’euros sans l’avis d’un expert peut être risqué. La pierre est un investissement de choix, tant pour gagner de l’argent que pour bénéficier des lois de défiscalisation. Quel que soit votre objectif d’investissement immobilier, pas question de se lancer sans les précautions de mise. Apport, choix du bien ou encore loyer à appliquer, notre équipe vous propose ses conseils pour vous lancer de la façon la plus sécurisée possible.

Quels sont les objectifs de votre investissement locatif ?

Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier en louant un appartement ou une maison, il est primordial de vous demander quels sont objectifs.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

La plupart des personnes qui se lancent le font en suivant l’un de ces trois objectifs :

  • Gagner de l’argent en louant un appartement ou une maison ;
  • Bénéficier d’une réduction d’impôt ou d’une défiscalisation ;
  • Investir pour revendre ou léguer à des proches ;
  • Avoir une résidence secondaire.

La détermination de vos objectifs est essentielle, puisqu’elle vous permettra d’adopter la bonne stratégie. Si vous souhaitez bénéficier des dispositifs de défiscalisation, il vous faudra respecter les conditions déterminées par l’État. Pour disposer des avantages liés à la Loi Pinel, il faudra par exemple investir dans du neuf ou du refait à neuf. 

Quel type de location souhaitez-vous mettre en place ?

En fonction de votre projet, il conviendra de définir le type de location que vous souhaitez mettre en place. Il pourra s’agir d’une location saisonnière ou étudiante si vous souhaitez disposer du logement sur une période choisie.

Il pourra également s’agir d’une location à l’année. Il est important d’avoir clairement répondu à cette question avant de présenter votre projet à un courtier ou à un banquier.

Faut-il avoir un apport pour investir dans l'immobilier locatif ?

Acheter un bien locatif sans avoir d’apport

Nombreux sont ceux qui souhaitent se lancer dans le locatif, sans avoir un apport important à injecter au projet. Il est vrai qu’un apport couvrant au moins les frais de notaire est un argument de poids pour convaincre les banques de vous suivre.

Cependant, en l’état actuel du marché, avec des taux au plus bas et un marché plus que porteur, il reste possible de monter un dossier sans apport pour souscrire à un prêt immobilier.

Si vous n’avez pas d’apport, nous vous conseillons de préparer les points suivants avant d’aller toquer aux portes des banques :

  • Assurez-vous que tous prêts confondus, votre taux d’endettement est inférieur à 30% ;
  • Apportez des garanties financières : biens déjà acquis, appel à un co-emprunteur…etc ;
  • Démontrez le potentiel du bien et de son secteur en le comparant avec des biens similaires mis en location.

Comment assurer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour que l’achat d’une maison ou d’un appartement soit rentable en location, nous vous conseillons de suivre les quelques astuces suivantes.

Miser sur une mensualité de prêt adaptée

Notre équipe vous conseille de miser sur la règle suivante :

MENSUALITÉ DU PRÊT = 70% DU LOYER ENVISAGÉ.

Lorsque la banque étudie vos possibilités à souscrire à un prêt en fonction de vos revenus, elle prendra également en compte une partie de vos revenus issus du locatif.

Si vous louez des biens, 70% des loyer récoltés pourront être pris en compte dans le calcul de vos revenus. Les 30% restants sont une sorte de marge de risque que les organismes financiers ne prennent pas en considération. Cela permet, par exemple, d’anticiper le fait qu’un logement ne serait pas reloué immédiatement après le départ du locataire précédent.

Nous vous conseillons donc de respecter cette règle qui vous permettra d’investir de nouveau après votre première acquisition. Elle vous permet également de pouvoir supporter un logement vacant pendant quelques temps, sans difficulté financière.

Fixer le prix du loyer

Pour déterminer le loyer d’un bien acquis au titre de l’investissement locatif, pas question de ne vous fier qu’au montant de votre prêt. Vous devrez fixer un montant par rapport à l’indice de référence des loyers de l’INSEE. Il vous permet de savoir combien sont loués les logements du secteur disposant de caractéristiques similaires, tout en respectant les plafonds dictés par l’État sur certaines zones géographiques.

N’hésitez pas à prendre en compte le potentiel d’amélioration de la valeur du bien. S’il était loué un certain prix et que vous effectuez des travaux de rénovation, le prix du loyer pourra bien entendu être rehaussé en conséquence.

Sur quels critères choisir un bien locatif ?

La plus grande appréhension des investisseurs, c’est de faire le mauvais choix en achetant un bien. Vice caché, augmentation subite des charges de copropriété ou encore mauvaise étude de l’environnement du logement, les erreurs peuvent être nombreuses.

Notre premier conseil en la matière, c’est de laisser vos goûts de côté. Préférez toujours des lieux plutôt neutres et épurés.

Pour ne pas vous tromper en choisissant le bien immobilier ou son secteur, le plus prudent reste l’appel à un professionnel de l’immobilier. Il saura vous guider sur ce qui se loue vite en fonction de l’endroit où vous acheter et pourra vous fournir des données fiables quant à la rentabilité potentielle du bien.

Comment sécuriser son investissement locatif ?

Malgré toutes les précautions prises au moment de l’achat, une part d’aléa peut encore impacter votre investissement. Vous ne pouvez, par exemple, pas anticiper le comportement d’un locataire, quels que soient les justificatifs fournis. Nous vous conseillons, une nouvelle fois, de faire appel à des professionnels. Ils s’occuperont de la gestion du bien en assurant sa mise en location et l’étude des dossiers des locataires.

Indispensable lorsqu’on investit dans des biens locatifs, nous vous conseillons de souscrire à une garantie locative. Il s’agit d’une assurance qui pourra pallier à un locataire mauvais payeur. L’assurance du logement est également à choisir avec soin, pour vous couvrir en cas sinistre.

L’investissement immobilier locatif n’est pas une science exacte, mais il permet des placements d’argent rentables, en suivant simplement quelques règles essentielles de prudence.

Si nous devions vous donner un dernier conseil, il serait de diversifier vos investissements. Ne pas acheter un seul gros bien mais plusieurs petits ou bien investir sur d’autres supports financiers. Notre équipe vous souhaite de trouver la perle rare pour devenir un investisseur en herbe à qui tout réussit !

 

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