L'investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) est l'une des possibilités qui s'offrent à ceux qui veulent placer leur argent dans la pierre. Aussi appelé « pierre papier », il se révèle intéressant tant en termes de rendement que de sécurité. On peut en profiter pour atteindre plusieurs objectifs. Citons entre autres la diversification patrimoniale, la préparation de la retraite, la génération de revenus complémentaires, l'optimisation de la fiscalité… Si vous souhaitez tirer le meilleur parti d'un tel investissement, découvrez dans ce qui suit les erreurs à ne surtout pas commettre.
L'investissement en SCPI, une bonne idée ?
Investir en SCPI consiste à souscrire des parts d'une telle entité juridique et à devenir donc un associé. À ce titre, vous percevez un loyer net au prorata de votre investissement. Les experts considèrent ce type d'investissement comme étant l'un des plus sûrs et des plus rentables du moment.
L'accessibilité est le tout premier argument en sa faveur. Vous pouvez faire l'acquisition de parts de SCPI avec un montant relativement faible. Citons ensuite la diversification : vous devenez propriétaire d'un parc immobilier diversifié, tant sur le plan géographique que sectoriel. Votre patrimoine peut être composé de plusieurs types de biens :
- bâtiments à usage d'habitation,
- commerces,
- bureaux,
- locaux de logistique,
- résidences de service,
- entrepôts,
- crèches,
- cliniques…
La diversification vous permet de répartir les risques liés aux aléas du marché, aux vacances locatives, à la dépréciation… La pierre papier rime par ailleurs avec mutualisation des frais liés à l'achat ainsi qu'à la rentabilité des biens. Vous n'aurez ni frais de notaire, ni charges, ni travaux à supporter. Vous profitez aussi bien du réseau que du savoir-faire de la SCPI, qui ne sélectionne que les biens à fort potentiel de rentabilité. La société peut en plus vous dispenser de certaines dépenses. Citons par exemple les frais d'étude, d'accompagnement, de commission, de dossier…
Afin de choisir la bonne SCPI, vous devez vous assurer que cette dernière décharge ses associés de la gestion quotidienne de leur patrimoine. De fait, vous profitez d'une certaine tranquillité, puisque la gérance est assurée par une entité de gestion agréée. La pierre papier est moins risquée. La pluralité des locataires dûment sélectionnés et la réparation sectorielle / géographique lissent et amortissent le nombre d'impayés.
Le rendement annuel auquel les associés peuvent prétendre est particulièrement attractif. Il est relativement élevé tout en étant stable. Le même placement est également plus avantageux que l'investissement locatif direct en matière de liquidité. La pierre papier n'est toutefois pas 100 % sûre. Les associés qui veulent vendre leurs parts risquent d'avoir des difficultés à trouver rapidement des acheteurs. Il peut également y avoir des moments où les revenus versés sont revus à la baisse ou cessent. Nous pouvons ensuite citer la dépréciation des parts, le risque locatif et la perte (intégrale ou partielle) du capital investi.
La pierre papier convient particulièrement aux investissements qui cherchent à se constituer un complément de revenus réguliers. On note aussi ceux désireux de diversifier leur patrimoine immobilier et de bénéficier d'une gestion déléguée. Cependant, le même type de placement n'est pas adapté à ceux qui veulent réaliser une plus-value à court terme. Les investisseurs souhaitant disposer d'une épargne disponible ou optimiser leur fiscalité doivent aussi l'éviter.
Ne pas vous faire aider par des experts, une erreur à ne pas commettre
La pierre papier n'est pas un acte anodin, qui se fait sur un simple conseil d'ami et sur un coup de tête. C'est un choix financier majeur nécessitant une réflexion approfondie. Il vaut donc mieux éviter d'agir en solitaire et soyez ouvert à l'idée de vous faire accompagner par des experts du domaine. Leur intervention peut bien entendu faire toute la différence. Ces professionnels vont en premier lieu établir un diagnostic :
- de votre situation,
- de vos revenus,
- de vos charges,
- de votre capacité d'épargne,
- de votre sensibilité aux risques,
- de votre horizon de placement…
Ils se chargent aussi de considérer vos objectifs et peuvent vous aider à les clarifier si vous n'en avez aucun pour le moment. Ensuite, ils procèdent à l'estimation de ce que vous pouvez vous permettre dans le cadre de la pierre papier. Les experts vous aideront ensuite à constituer un portefeuille équilibré de SCPI qui peut maximiser les rendements et minimiser les risques. Ils pourront de surcroît vous aider à optimiser le montage financier et fiscal de votre projet. Ils seront en plus à même de suivre l'évolution de votre feuille et d'ajuster votre stratégie si nécessaire.
En vous faisant aider par des experts, vous faites le choix de la tranquillité d'esprit et de la sécurité. C'est profiter de l'expertise de pointe de professionnels qui connaissent parfaitement les caractéristiques des SCPI existant sur le marché. Ils ont une connaissance approfondie des secteurs qu'elles couvrent, de leur historique de performance, de leur stratégie… Leur intervention est l'assurance d'identifier chaque SCPI adaptée à votre profil, à vos objectifs et à votre horizon de placement.
Pour trouver les bons experts, vous pouvez vous orienter vers une plateforme de distribution de SCPI online. Vous y trouverez des conseillers financiers, à la fois fiables, indépendants et compétents, pouvant vous proposer un accompagnement sur mesure. Vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Il s'agit d'un expert pluridisciplinaire qui maîtrise l'immobilier, la fiscalité, le droit, la finance, la sociologie, l'économie…
Les banquiers peuvent aussi vous aider, mais ils ne sont pas forcément les meilleurs interlocuteurs. C'est parce que leur vision du marché n'est ni objective ni exhaustive. Leur offre de SCPI est limitée et elles ne proposent que les propositions d'investissement les plus rentables pour eux. Si vous souhaitez solliciter le vôtre, ne vous limitez pas à sa seule expertise. Veillez à la compléter par celle d'autres experts pour mettre toutes les chances de votre côté.
N'investissez pas plus que ce que vous pouvez vous permettre
Bien que la pierre papier offre de multiples avantages, il est recommandé de ne pas mobiliser une part disproportionnée de votre patrimoine. Il faut rappeler que cet investissement n'est pas totalement sûr. Bien qu'étant très faible, le risque de perte du capital investi n'est jamais totalement écarté. Le marché financier étant sujet à des fluctuations, vous vous exposez à des risques financiers importants en cas de baisse soudaine des valeurs d'actifs. Un investissement déraisonné aura également un impact sur votre qualité de vie. Il peut limiter votre flexibilité financière, surtout en cas de besoin d'accéder rapidement à des liquidités. Soyez donc prudent en n'investissant que ce que vous pouvez réellement vous permettre.
Vous devez tenir compte d'une multitude de facteurs pour déterminer le bon capital à investir. Citons notamment votre capacité d'épargne, votre situation d'endettement, l'ensemble de vos revenus et de vos charges. N'oubliez pas de prendre en compte tous les frais associés à la souscription qui peuvent bien entendu impacter la rentabilité de votre investissement. Si vous désirez traiter avec des experts, prenez en compte les dépenses en découlant. Il est aussi conseillé de porter une attention particulière à la répartition de votre patrimoine entre différentes classes d'actifs.
L'investissement en SCPI est un projet réfléchi : évitez les décisions hâtives !
Les décisions hâtives peuvent être motivées par de multiples raisons. Nous pouvons notamment citer :
- le mimétisme : il consiste à suivre la tendance du marché ou à copier le comportement d'autres investisseurs, sans se poser de questions,
- l'émotion : il s'agit de vous laisser aller par vos sentiments (cupidité, peur, enthousiasme…), sans vous baser sur des faits,
- l'impulsivité : c'est le fait de vous précipiter, sans prendre le temps de réfléchir, de planifier, de comparer, de vous renseigner…
Pour éviter ces erreurs, veuillez mettre en place une démarche rationnelle. Celle-ci doit reposer sur des critères objectifs tout en prenant en compte votre situation personnelle, vos objectifs et votre horizon de placement. Soyez aussi patient et acceptez le fait que la pierre papier soit un projet à long terme. Soyez conscient qu'il requiert de laisser le temps au temps pour apprécier les résultats.
Soyez conscient des conséquences fiscales d'un tel investissement immobilier
L'investissement en direct entraîne l'imposition sur les revenus fonciers perçus par la SCPI. Cela se fait selon la tranche marginale d'imposition des épargnants. Le même mode de détention donne aussi lieu à des prélèvements sociaux. Le régime microfoncier fait profiter aux investisseurs d'un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel les autorise quant à lui à déduire de leurs revenus fonciers les charges et les intérêts d'emprunts. Peu importe leur régime, les investisseurs sont imposés sur les plus-values issues de la cession de parts. Le réinvestissement dans un autre bien immobilier donne droit à un abattement pour durée de détente ou d'une éventuelle exonération.
En cas de détention de parts via une police d'assurance-vie, les intérêts générés par cette dernière font l'objet d'une imposition. Cela se fait selon le système de sortie choisi (rachat, rente viagère…). Les investisseurs bénéficient chaque année d'un abattement sur les rachats ainsi que d'une fiscalité favorable à la suite d'un décès. Néanmoins, ils ne sont pas imposés sur les plus-values à la revente, celles-ci étant incluses dans leur contrat d'assurance-vie.
Un démembrement permet de séparer la nue-propriété et l'usufruit des parts. Ici, les nues-propriétaires optimisent la fiscalité de leur investissement parce qu'ils ne paient aucun impôt. Ils ne perçoivent pas de loyer et n'auront, in fine, rien à déclarer. Les intérêts du revenu net global peuvent en plus être déduits de leurs parts. Ils détiendront la pleine propriété au terme du démembrement, sans la fiscalité. Les usufruitiers, pour leur part, perçoivent les rendements dans leur intégralité et en supportent la fiscalité. Ils sont imposés sur les revenus fonciers selon leur tranche marginale d'imposition et doivent s'acquitter des prélèvements sociaux.
Fondateur de Blog-United et d’autres médias en ligne, Yvan est un grand passionné du web. Blogueur depuis plus de 15 ans, il est fan de séries, de jeux vidéo, d’Art, de sport ou encore de nouvelles technologies.
