Simulateur de crédit immobilier – Fonctionnement et intérêts

Un simulateur de crédit immobilier est une aide que peu de particuliers utilise pleinement. Acheter un logement peut être source de stress car certaines questions, certains doutes vont apparaitre. Ai-je fait le bon choix ? N’est-ce pas trop cher ? Mon crédit va-t-il passer ? Comment et où économiser sur les frais ?

Toutes ces questions et bien d’autres sont légitimes.

Les simulateurs de crédit immobilier vont permettre de vous apporter quelques réponses. Pas toutes, mais elles peuvent vous orienter vers une nouvelle décision.

Fonctionnement d’un simulateur de crédit immobilier

Un simulateur de prêt immobilier possède plusieurs fonctionnalités.

Le calcul des mensualités de votre crédit immobilier

Pour calculer le montant de la mensualité, vous devez apporter un certain nombre d’informations. Vous devez renseigner le montant du prêt, la durée du prêt et le taux du prêt.

Grâce au simulateur de calcul du montant de la mensualité, vous pourrez calculer au mieux votre mensualité de crédit. Vous pouvez adapter toutes les données, les combiner au mieux afin de trouver la meilleure solution pour votre projet immobilier.

Par exemple, si vous connaissez le prix finalisé, vous pourrez faire varier la durée du prêt et ainsi obtenir la mensualité adéquate à vos finances et au potentiel accord de votre banque.

Évaluer le montant de votre prêt immobilier

Pour calculer la capacité d’emprunt, vous devez là aussi apporter un certain nombre d’informations. Vous devrez renseigner la mensualité souhaitée, la durée du crédit et le taux du prêt.

Grâce à cette fonctionnalité du simulateur de crédit immobilier, vous avez une idée du montant que vous pouvez emprunter en fonction des mensualités définies. Vous pouvez faire varier la durée du crédit afin d’avoir plusieurs simulations.

Ce simulateur est très important. Par exemple, si vous connaissez votre capacité mensuelle, vous pourrez mieux cibler les logements qui vous intéressent car vous connaitrez le plafond du prix à ne pas dépasser. Vous n’aurez pas de mauvaise surprise face au banquier, ni de déception sur le logement choisi.

Certains sites proposent encore plus d'options, notamment le site vousfinancer.com, que nous vous présentons ci-dessous.

Encore plus de simulateurs de crédit immobilier

Nous avons vu dans le paragraphe précédent les bases historiques des simulateurs de crédit immobilier : Savoir calculer sa mensualité et connaitre sa capacité d’emprunt.

Désormais d’autres logiciels de simulation sont très pertinents.

Le calcul des frais notariés

Ce calcul sur les frais de notaire est important car il doit être rajouté au prix d’acquisition.

Plusieurs critères déterminent le montant des frais notariés :

  • Le type de bien
  • Le prix d'acquisition
  • La localisation du bien

En règle générale, les frais de notaire représentent 7% à 8% du prix de vente pour un logement ancien et 3% à 4% dans le neuf. Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, il est fortement conseillé d'anticiper au maximum ce surcoût non négligeable. Ces frais additionnels peuvent empêcher l’octroi de votre prêt immobilier.

Renégocier son prêt immobilier

Les taux d’emprunt sont historiquement bas et il est fortement conseillé de renégocier si vous ne l’avez pas déjà fait. De combien mes mensualités vont-elles être baisser ? Par le recours au rachat de crédit immobilier, vous allez forcément réduire le montant de vos versements.

Les modalités à informer dans un premier temps :

  • Le montant du projet
  • La durée du crédit
  • La date de mise en place
  • Le taux d’emprunt

Dans un second temps, vous apporterez plus d’éléments à la banque (revenus/ crédit à la consommation/ propriétaire ou locataire/ …) qui décidera au final de la renégociation ou non.

Attention, une banque ne fait rien gratuitement. Vous devrez payer :

  • Les frais de dossier à la banque
  • Les frais de garantie
  • Les frais de pénalités de remboursement.

Acheter ou louer ?

La question fait évidemment sens. Qui ne s’est pas posé cette question ? Qui n’a jamais entendu la remarque d’un proche que payer un loyer revenait à jeter l’argent par les fenêtres ? Si à prime abord cette déclaration semble rationnelle, il convient néanmoins d’avoir plusieurs éléments de décision. En effet, un achat immobilier n’est pas à prendre à la légère car il vous entraine dans un crédit immobilier à 6 chiffres avec votre banque sur une génération.

Alors achat ou location ?

Des simulateurs ont été crées dans le but de vous donner une orientation à votre décision. Il vous faudra remplir précisément un certain nombre d’informations pour obtenir une tendance financière. Bien entendu, votre conviction personnelle et l’avis de votre conjoint(e) finaliseront votre processus de réflexion.

Les prix de vente dans votre ville

Voici un indicateur qui peut être intéressant mais qui mérite d’être bien analysé.

Dans l’objectif de vous informer, cet indicateur permet d’avoir toutes les transactions immobilières dans votre ville et même dans votre quartier.

Vous saurez ainsi quel est le montant de la vente d’un voisin dans votre quartier.

En revanche, il est essentiel de pondérer ces recherches avec le type de bien, la surface, la date de transaction. Toutes ces données font qu’une transaction est plus chère ou moins chère. En outre, il manquera un autre élément important : la qualité du bien, travaux ou non, terrasse ou jardin, cuisine équipée ou non, …. Oui, cet indicateur est intéressant mais il n’est pas à prendre au pied de la lettre.

Le taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement est primordial car les banques se servent de cette donnée pour accepter ou non pour votre dossier. Le taux d’endettement requis est de 33% (il devrait passer à 35% en 2021 suite à une décision de la HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière).

Vous devrez fournir les informations suivantes :

  • Vos revenus professionnels
  • Vos revenus financiers
  • Vos crédits
  • Vos charges

Par exemple, vous gagnez 1500 euros, vous n’avez pas d’autres revenus et c’est votre premier achat. Le crédit que vous allez faire amène une mensualité de 500 euros Votre taux d’endettement est 33% soit 500/1500 x 100 = 33% ou taux d’endettement = charges/revenus x 100.

Le taux d’endettement est un indicateur car vous pouvez obtenir un crédit immobilier malgré le fait de dépasser le taux des 33%. En effet, les banques regardent le reste à vivre. Si vous avez un taux d’endettement de 50% mais un capital placé à la banque à 6 chiffres, votre dossier sera mieux appréhendé par vote banquier.

Quel intérêt d’utiliser un simulateur de crédit immobilier ?

Ces simulateurs sont intéressants à plus d’un titre :

  • Une indication pertinente sur votre dossier
  • Un gain de temps
  • Une remise en question
  • Des informations gratuites

Ces simulateurs permettent beaucoup mais n’ont pas toutes les ressources nécessaires pour apprécier au mieux votre dossier. Par exemple, ils ne vont pas bien prendre en compte toutes les aides de l’état qu’il est possible d’activer en contractant un prêt. Le PEL, le CEL, le prêt à taux zéro, le prêt conventionné d’accession sociale, le prêt accordé par une mutuelle ou une caisse de retraite, le prêt accordé aux fonctionnaires, le prêt relais, etc etc etc

De plus, ces simulateurs ne prennent pas en compte toutes les techniques de financement bancaire comme le différé de remboursement, le transfert de caution, le crédit relais, le crédit in fine, le lissage de prêts, etc etc etc

Un banquier sera plus à même de vous transmettre toutes ces informations. Lui aussi, il utilise des logiciels pour connaitre votre profil d’acquéreur. Il se base en terme bancaire sur le scoring.

Plusieurs facteurs rentrent en compte dans le calcul du scoring :

  • L’âge de l’emprunteur
  • Sa situation maritale
  • Son statut locataire ou propriétaire
  • Son ancienneté à son logement actuel
  • Sa situation professionnelle et celle de sa/son partenaire
  • La nature de son contrat de travail (CDI/CDD) et son ancienneté
  • Les ressources et la stabilité du revenu du ménage
  • Le nombre de personnes constituant le foyer
  • Le(s) remboursement(s) en cours du ménage etc.

Une notation est attribuée à chaque facteur. Chaque donnée n’a pas la même importance dans le scoring.

Comment améliorer son scoring bancaire ?

Améliorer son score est possible. Pour cela, il suffit de bien honorer ses dettes et ses factures à temps afin que le logiciel ne s’en aperçoive pas et ainsi booster son score. Il est vivement conseillé d’éviter les découverts pendant les trois mois précédant la demande de crédit immobilier. Si vous avez du temps devant vous avant la rencontre avec le banquier, la constitution régulière d’une épargne améliore votre scoring.

Toutes ces astuces vous permettront de faciliter l’octroi de votre financement immobilier.

Maintenant, vous avez toutes les cartes en main pour décider au mieux votre crédit immobilier et surtout l’obtenir. 

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