Investissement immobilier – Bien comprendre la loi Girardin

Lorsqu’il est question d’investir dans le secteur de l’immobilier, il est toujours utile de se poser des questions sur la défiscalisation et les économies qu’il est possible de réaliser. En France, la législation en ce qui concerne les investissements immobiliers est très vaste. Parmi les nombreux décrets et lois qui y sont rattachés se trouve la loi Girardin. Ce dispositif concerne en particulier les investissements immobiliers au sein des départements d’Outre-Mer, et permet d’effectuer des défiscalisations.

Découvrez sans plus tarder tous les détails au sujet du dispositif Girardin.

La loi Girardin, une réduction d’impôt

La loi Girardin permet de défiscaliser par le biais d’une réduction d’impôt sur les biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement dans les départements d’Outre-Mer, destinés à être mis à la location ou à être une résidence principale. L’objectif est de fournir un encouragement pour les investisseurs afin qu’ils prêtent intérêt à cette partie de la France, où la demande locative est en pleine expansion.

Le dispositif Girardin est en place depuis mai 2009, et permet d’accéder à des réductions d’impôts allant de 22 à 48% sur une période de 5 ans, ce qui représente des sommes assez considérables.

Il est vrai que le dispositif Girardin de l’immobilier n’est plus en vigueur depuis le mois de janvier 2018. Cependant, il perdure encore chez les entreprises qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, seules ces dernières peuvent encore s’y intéresser aujourd’hui.

Dispositif Girardin

Fonctionnement de la loi Girardin

La loi Girardin fonctionne comme suit : l’investisseur commence par acheter un bien immobilier dans les DOM-TOM, en neuf ou en état futur d’achèvement, avec pour projet d’en faire un lieu de résidence principale ou bien un bien à la location.

Bien évidemment, avant d'investir, il est important de bien comprendre le fonctionnement. Il est aussi primordial de comprendre les risques comme nous signale le site Perlib.fr.

Les occupants

Si le bien est destiné à être occupé par l’investisseur, ce dernier doit s’engager à en faire sa résidence principale pour la durée minimale de 5 ans. Il bénéficie alors d’une réduction de 18% sur le prix de l’investissement, étalés sur 10 ans. Cette réduction est toutefois plafonnée à la valeur de 2498 euros HT par mètre carré, avec 14m2 comme limite prise en compte pour la varangue (sorte véranda).

Il est à noter que le montant HT est appliqué seulement pour les départements n’étant pas soumis à l’application de la TVA. C’est par exemple le cas de Tahiti ou encore de la Guyane. En revanche, dans les départements où la TVA locale à 8,5% est appliquée, le plafond est porté à 2710 euros TTC le mètre carré.

Enfin, la surface habitable du bien immobilier dont il est question est à son tour limitée dans l’éligibilité au dispositif Girardin. Elle doit en effet être comprise entre 50 et 150 mètres carrés, en tenant compte du nombre de personnes censées habiter le logement de la manière suivante :

  • Si le logement est occupé par une personne seule, la limite de la surface habitable est de 60 mètres carrés ;
  • Pour un couple, elle est de 77,5 mètres carrés ;
  • Pour un couple avec une personne, 90 mètres carrés ;
  • Une majoration de 12 mètre carrés est appliquée pour chaque personne à charge.

La location

Si en revanche l’investisseur souhaite destiner son bien immobilier à la location, il doit respecter d’autres conditions fixées par la loi Girardin. Tout d’abord, il doit s’engager, tout comme pour le cas de l’occupation, à mettre en location son bien immobilier pour une durée minimale de 5 ans. Cet engagement doit être effectué dans les six mois suivant l’achèvement du bien en question. Quant à la location, elle doit se faire nue, c’est-à-dire non meublée.

Dans le cas où il opte pour la location, l’investisseur bénéficie d’une réduction maximale de 30% sur le paiement de ses impôts. Cette réduction est elle aussi plafonnée à 2498 euros HT le mètre carré pour les départements non soumis à la TVA, et à 2710 euros TTC le mètre carré pour les autres.

Le taux de réduction des impôts dépend de la date de construction du bien immobilier en question. Attention, la date n’est pas à compter à partir de l’achèvement du bien, mais bel et bien de la date de délivrance du permis de construire. Ainsi, les réductions d’impôts s’appliquent comme suit :

  • 30% si le permis de construire a été déposé en 2010 ou avant ;
  • 22% s’il a été déposé au cours de l’année 2011 ;
  • 0% s’il a été déposé après.

Vous l’aurez compris, il n’y a pas de réduction d’impôt appliquée pour les biens immobiliers destinés à la location dont le permis de construire à été déposé après 2011.

Il est possible d’obtenir, pour le reste, des augmentations concernant la réduction d’impôts dans la location, sous réserve de certaines conditions. Tout d’abord, une augmentation à raison de 2 à 3% du montant de réduction d’impôt est appliquée pour les propriétaires qui équipent leur bien de panneaux solaires ou encore de chauffages géothermique ou de chauffe-eau solaires.

Enfin, les biens immobiliers construits dans des régions classées “Zone Urbaine Sensible” bénéficient d’une majoration de 8%.

Plafonnement des loyers de la loi Girardin

Les loyers ne peuvent pas être appliqués selon la libre volonté du propriétaire, si toutefois ce dernier souhaite garder ses avantages fiscaux. En effet, un plafonnement est prévu et, depuis  2018, voici la façon dont il est appliqué :

  • Pour les départements de Mayotte, Saint-Barthélémy et Saint-Martin, le loyer ne peut dépasser les 173 euros par mètre carré ;
  • 215 euros par mètre carré pour les autres départements.

Notez que la surface de la varangue si elle existe, et qui peut aller jusqu’à 14 mètres carrés, peut être incluse dans le calcul.

Plafonnement des ressources

Afin de donner un accès privilégié aux personnes les plus dans le besoin de louer un bien immobilier, la loi Girardin prévoit également un plafonnement en ce qui concerne les ressources des locataires. Ce plafonnement s’applique comme suit :

  • Personne seule : 32 069 euros (30 925) ;
  • Couple : 59 307 euros (57 194) ;
  • + 1 personne à charge : 62 737 euros (60 500 ) ;
  • + 2 personnes à charge : 66 167 euros (63 810) ;
  • + 3 personnes à charge : 70 750 euros (72 648) ;
  • + 4 personnes à charge : 75 335 euros (72 648) ;
  • Pour toute personne à charge supplémentaire : +4815 euros (+4643).

Les chiffres entre parenthèses représentent les montants appliqués en Polynésie Française, qui diffère du reste des départements d’Outre-Mer.

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