Quels intérêts d’investir dans l’immobilier ?

L’immobilier est un vecteur de richesse avéré et reconnu. Les particuliers aiment la pierre au détriment de la bourse. Ils aiment réaliser de l’investissement locatif pour se faire un revenu complémentaire.

Les formes de placement immobilier sont finalement plus nombreuses que nous le croyons.

En effet, vous pouvez acheter de l’immobilier physique mais aussi papier, c’est-à-dire de l’immobilier dématérialisé.

C’est ce que nous allons voir dans ce sujet passionnant qu’est l’immobilier.

1. L’immobilier comme investissement locatif

L’immobilier est un actif qui permet d’obtenir un revenu complémentaire. Grace à l’immobilier locatif, vous pourrez obtenir un revenu mensuel stable puisque le loyer est déjà défini entre vous et le locataire. Il peut être modifié tous les ans en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). La précision est importante car, contrairement à la bourse, le loyer ne fluctue pas.

L’investissement locatif peut être obtenu sous différentes formes :

• La location d’un appartement à l’année : Vous avez hérité d’un logement ou vous en étiez les anciens propriétaires et vous avez décidez de le louer pour vous faire un revenu complémentaire. Ainsi le loyer va autofinancer les charges ou le crédit immobilier s’il reste du capital à rembourser.
• La location de studios à l’année: Vous louez tout simplement à des étudiants pour faire de l’investissement locatif. Grace à cette stratégie, vous pouvez louer en location meublée. La location meublée est idéale pour les petites surfaces et pour une meilleure optimisation fiscale mais nous reviendrons sur ce sujet plus tard.
• La location de courte durée : Au contraire de la location à l’année, vous allez louer votre logement pour faire de la location saisonnière. Oui, vous allez faire du AIRBNB par exemple. Ce type de locations a le vent en poupe car il est beaucoup plus rentable qu’une location standard.

Certaines villes se prêtent plus à l’investissement locatif. Le site ideal-investisseur.com nous propose un classement des villes les plus intéressantes pour investir dans la pierre.

2. Achat-revente

L’immobilier a un autre grand intérêt, c’est celui de pouvoir rapidement gagner de l’argent. En effet, par des opérations d’achat-revente, vous pouvez générer de beaux revenus.

Les marchands de biens sont des spécialistes de genre de procédés. Vous avez 3 méthodes efficaces pour de l’achat-revente :

• La vente à la découpe: Derrière cette expression barbare, se cache une technique immobilière efficace. Par exemple, un marchand de biens va acheter un immeuble composé de plusieurs lots. Il va vendre chaque lot de manière distincte car le prix au m2 est plus élevé sur les petites surfaces que sur les grandes. S’il a acheté un immeuble à 5000 euros le m2, il pourra vendre chaque lot 5500/6000 euros le m2. Simple sur le papier mais il faut un budget conséquent en amont et avoir une surface financière conséquente pendant la durée de la vente de tous les lots. Si l’immeuble comporte 10 lots, il faudra peut-être 1 ou 2 ans pour écouler le stock.
• Acheter un plateau: Les marchands de biens mais aussi les particuliers sont sur cet investissement. Il suffit d’acheter un plateau, une grande surface et de le diviser en plusieurs lots. Par exemple, vous achetez une surface habitable de 100 m2 et vous la divisez en 3 ou 4 studios. L’intérêt est toujours le même car le prix au m2 est plus élevé pour les petites surfaces. Dans l’immobilier, tout est bien pricé (Types de biens/surface/ville/quartier/…)
• Acheter des produits immobiliers à rénover: Là, vous connaissez le principe. Vous achetez des biens à retaper, vous les rénovez, vous faites un minimum d’home staging (embellissement du logement) et vous les revendez plus cher avec l’espoir d’une grosse plus-value. Là aussi, c’est simple sur le papier mais moins évident dans la pratique. Une astuce ? Faites un différé de remboursement auprès de votre banque afin de ne pas rembourser le crédit immobilier de suite. Comme vous n’avez pas de loyer, vous pouvez ainsi gérer votre trésorerie plus facilement.

3. Investir sans argent et sans apport

L’immobilier a ce gros avantage qu’il a permis à des personnes peu fortunées de faire justement fortune. L’effet de levier financier permet d’emprunter de l’argent à la banque sans amener soi même un apport personnel. On parle d’emprunter à 110% c’est-à-dire que les banques financent l’acquisition, les frais bancaires, les frais de notaire et les frais d’agence immobilière.

Bien entendu, les banques ne sont pas gentilles de prime abord et ont un intérêt certain derrière ce financement. Elles prêtent à 110% si vous êtes un bon client, avec un bon dossier, avec un capital imposant placé chez elle. Elles vous fidélisent par les crédits immobiliers sur 20 ans.

4. Diversifier ses placements

Vous avez de l’argent et vous avez déjà investi en bourse, sur des placements bancaires, dans une société ou autres. L’immobilier permet de diversifier ses classes d’actifs car dans la vie rien n’est acquis.

Une diversification optimale serait du reste :

• Un peu d’immobilier
• Un peu d’actions en bourse
• De l’argent sécurisé en assurance-vie ou autres livrets.

Après, chacun détermine le pourcentage à mettre sur chaque classe d’actifs. Tout dépendra de votre aversion au risque ou pas.

Le livret A ne permet qu’un rendement actuel de 0.5% qu’il pousse les particuliers à obtenir un rendement supérieur. Attention ! Qui dit investissement dit risque. Qui dit rentabilité élevée dit placement à haut risque.

La diversification permet de limiter les risques au contraire de la concentration de votre capital sur un seul actif comme l’immobilier

5. L’optimisation fiscale

La fiscalité est passionnante à analyser dans l’immobilier. Passionnante car elle est très intéressante pour celui qui veut payer moins d’impôts.

Déjà, en immobilier, vous avez une niche fiscale que tout le monde peut profiter et c’est tellement rare. Cette niche fiscale concerne la plus-value immobilière suite à la revente de votre résidence principale. Eh oui, vous n’êtes pas taxé sur votre plus-value. Certains se sont enrichis par cette voie mais cela demande de déménager très souvent.

Ensuite, l’immobilier permet de défiscaliser sur vos investissements locatifs. Si nous revenons sur le sujet de l’achat de biens avec travaux, vous pouvez défiscaliser, faire du déficit foncier grâce aux factures liées aux travaux. Si vous faites de la location en meublé, vous pouvez amortir la valeur de votre bien.

Aussi, vous pouvez investir dans un programme de défiscalisation que font souvent nos gouvernants. Vous achetez un logement et pendant x années, vous ne paierez plus d’impôts.

6. Optimiser un patrimoine

Vous pouvez arbitrer votre patrimoine et donc mieux l’optimiser.

Vous avez un bien immobilier qui rapporte peu, qui est « mangé » par les impôts ou qui n’a que des soucis ? Tout simplement, vous le revendez et vous en rachetez un autre pour payer moins d’impôts et à des fins de rentabilité plus importantes.

Dans un intérêt de transmission, vous pouvez créer une SCI. Si vous avez des enfants, ce statut peut être intéressant. Beaucoup de familles choisissent de créer une SCI pour transmettre plus facilement un patrimoine immobilier aux héritiers.

La réalisation d’une SCI familiale permet un grand nombre d’avantages :

• Exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux enfants héritiers
• Possibilité de démembrer les parts sociales de la SC afin de statuer sur la jouissance d’un bien immobilier aux parents et la propriété aux enfants
• Suppression des risques générés en cas de risque d’indivision entre les mêmes membres d’une famille

7. Investir dans de l’immobilier dématérialisé

Tout simplement, vous achetez :

• Des SCPI: Ce sont des « Société Civile en Placement Immobilier » et vous allez investir dans ces sociétés. Vous allez acheter donc des parts et investir dans un parc immobilier.
• Des foncières: Les foncières cotées permettent d'investir en immobilier via la Bourse sur des sociétés qui font de l’immobilier de bureaux, d’habitation, …. Les plus connues sont Unibail-rodamco, klepierre ou Gecina.

A noter

Si c’était si simple, tout le monde serait riche. Donc nous allons être responsable et vous avertir des risques qui existent (liste non exhaustive bien évidemment) :

• Dans l’investissement locatif, vous avez des risques d’impayés.
• Dans la location saisonnière de type Airbnb, vous avez des collectivités locales qui dont la guerre aux loueurs. A Paris et dans les grandes villes, il devient même impossible de développer une activité de location saisonnière.
• Un investissement immobilier est un risque. A vous de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Diversifier est essentiel.
• Les dépenses peuvent s’accumuler et devenir lourdes (impôts, taxes, travaux, vacances locatives, …). Il est donc important d’avoir une épargne de précaution.
• Les programmes de défiscalisation immobilière peuvent être dangereuse. Il est regrettable qu’un propriétaire investisse sans voir son logement qui est à 500 km. En outre, défiscaliser c’est bien mais le logement doit rapporter de l’argent. Le bien se situe t’il en pleine campagne où il n’y a pas de demande locative ? Voici une question comme d’autres à se poser.
• L’achat/revente vous plait ? Attention, vous ne pouvez pas répéter trop souvent ces opérations car l’administration fiscale va vous reclasser avec le statut de marchand de biens.

L’immobilier n’est pas si facile à appréhender et demande un minimum d’informations avant d’investir. N’hésitez pas à vous renseigne, sur ce site par exemple, avant de vous lancer.