Création d’une SCI et modalités de fonctionnement

La SCI ou Société Civile Immobilière est une forme juridique s'accordant à tout projet de gestion de patrimoine immobilier. Une telle structure permet à différentes personnes, issues de la même famille ou non, de s'associer pour mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés partagent ensuite les gains et profitent des économies qui peuvent en résulter. Ils s'engagent aussi à contribuer aux éventuelles pertes.

L'atout majeur d'une SCI tient au fait qu'il permet de mutualiser les capitaux et moyens. Les associés verront leur capacité financière augmentée et la société pourra accroître ses chances d'obtenir des financements externes. Si la SCI est familiale, elle simplifie la gestion du patrimoine familial et en facilite la transmission. Voyons les modalités de fonctionnement de ce genre de société, ainsi que les formalités administratives pour la constituer.

Comment fonctionne une SCI ?

La constitution d'une société civile immobilière est une démarche particulièrement courante dans le cadre d'un projet immobilier. Cette structure concerne une activité exclusivement civile, c'est-à-dire qu'elle n'est en aucun cas à caractère commercial. Elle permet plus aux différents associés d'acquérir ou de faire construire un bien immobilier dans une optique de location ou de revente.

Ces associés se partagent les coûts et les charges liés à sa détention, mais également les bénéfices générés par la société (proportionnellement à leur part dans le capital social). Le plus souvent en nature ou en numéraire, leurs apports donnent droit à des parts sociales, facilitant ainsi la réalisation d'opérations immobilières à plusieurs comme la répartition des droits.

On distingue en général 5 types de SCI :

• la SCI de gestion et de location correspondant à la SCI classique,
• la SCI familiale ayant pour objectif la gestion immobilière en famille,
• la SCI construction-vente permettant aux associés de construire un bien immobilier dédié à la revente,
• la SCI d'attribution permettant le partage d'un bien immobilier selon l'apport au capital des associés,
• la SCI de jouissance à temps partagé offrant aux associés la possibilité de se partager l'usage d'un bien immobilier.

Les associés d'une SCI

Puisque la forme unipersonnelle de la société civile immobilière n'existe pas, vous devez obligatoirement être au minimum 2 associés. Pour être certains de respecter les démarches nécessaires si vous souhaitez créer une SCI, vous pouvez profiter des services de plateformes en ligne qui vous apporteront l'aide nécessaire.

Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Contrairement à ce que beaucoup pensent, un mineur peut y participer, qu'il soit émancipé ou non. La responsabilité de tous les associés est dite « indéfinie ». Cela signifie que chacun d'eux est indéfiniment responsable des dettes de la SCI sur ses biens propres. Il engage son patrimoine personnel proportionnellement à sa part dans le capital social.

La nomination du dirigeant d'une SCI

La constitution d'une SCI passe également par la nomination d'un dirigeant qui la représentera et qui en assurera la gestion quotidienne :

• la signature des baux,
• la relation avec les locataires,
• la gestion des comptes,
• les déclarations fiscales et la comptabilité,
• les travaux sur chaque bien détenu,
• le recrutement du personnel.

Celui-ci peut être une personne morale ou physique. La plupart du temps, c'est un associé même de la SCI dont les compétences peuvent être rigoureusement encadrées. Il est possible d'en désigner plusieurs.

Le capital social d'une SCI

Le montant du capital social d'une SCI est librement fixé (aucun minimum légal) par les associés et se compose d'apports en nature (un bien immobilier par exemple) et/ou en numéraires. Il peut être variable, auquel cas sa répartition peut être changée sans aucune modification statutaire. Tout ce qui s'articule autour du capital social doit être mentionné dans les statuts constitutifs, à savoir son montant, les apports réalisés par chaque associé, la valeur des parts sociales, etc.

La fiscalité d'une SCI

D'un point de vue fiscal, deux régimes d'imposition sont possibles en SCI, dont :

• le régime de l'impôt sur le revenu lorsque les associés sont chacun imposés sur la quote-part des revenus qui leur revient,
• le régime de l'impôt sur les sociétés (obligatoire pour toute SCI de locations meublées) lorsque c'est la SCI elle-même que l'Administration fiscale prélève, et non les associés. Ces derniers se rémunèrent ensuite par des distributions de dividendes.

Quelles sont les formalités administratives obligatoires pour créer une SCI ?

La constitution d'une SCI implique des démarches administratives inhérentes à la création d'une société.

Domiciliation de la SCI

La domiciliation consiste à attribuer à la société une adresse administrative et un domicile juridique, que l'on appelle siège social. Comme pour d'autres formes juridiques, ce dernier constitue une obligation légale. Ce siège social sera le cœur administratif de la structure et l'adresse à laquelle seront reçus les courriers.

La domiciliation peut se faire soit au domicile personnel d'un associé ou d'un gérant de la SCI (sous certaines conditions), soit dans un local dédié, soit au sein d'une structure de domiciliation.

Rédaction des statuts et, le cas échéant, leur enregistrement

L'étape suivante consiste en la rédaction des statuts par acte notarié (obligatoire en cas d'apport d'un bien immobilier qui donne lieu à une publicité foncière au capital social) ou par acte sous seing privé. Ces derniers fixent les règles de fonctionnement de la SCI et officialisent l'engagement des associés fondateurs. Conformément à l'article 1835 du Code civil, ce document doit obligatoirement inclure les clauses suivantes :

• la forme juridique de la société (SCI en l'occurrence),
• son objet,
• sa dénomination,
• l'adresse de son siège social,
• son capital social,
• sa durée de vie,
• les apports des associés,
• ses modalités de fonctionnement.

À cela peuvent, selon les cas, s'ajouter d'autres dispositions comme celles relatives aux conditions de direction, au quorum imposé en Assemblée générale, etc. Une fois les statuts finalisés et signés par tous les associés, la SCI est constituée. Si leur rédaction s'est faite par acte notarié, ils doivent obligatoirement faire l'objet d'un enregistrement au Service des impôts des entreprises.

Publication d'une annonce légale

Pour informer les tiers de la création de la société, il faut impérativement publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) habilité dans le département du siège social de la SCI.

Immatriculation de la SCI

Pour que la SCI devienne une personnalité morale, il faut l'immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Il suffit de déposer son dossier de demande d'immatriculation auprès du CFE compétent, c'est-à-dire le Greffe du tribunal de commerce. Ce dossier doit contenir un certain nombre de documents :

• un formulaire M0 pour la déclaration d'immatriculation d'une société civile (Cerfa n°13958) dument rempli et signé,
• un exemplaire original, daté et signé des statuts,
• une attestation de parution dans un JAL,
• un justificatif d'occupation des locaux,
• un exemplaire certifié de l'acte de nomination du/des gérant(s) dans le cas où il(s) n'est/sont pas nommé(s) dans les statuts,
• une déclaration sur l'honneur de non-condamnation du/des gérant(s),
• un justificatif d'identité du/des gérant(s).

Dès lors que l'immatriculation est finalisée par le Greffe du tribunal de commerce, la SCI se verra attribuer un extrait Kbis prouvant son existence juridique.