Comment choisir son locataire ?

Dans le monde de la location immobilière, il est impératif pour le bailleur de savoir choisir son locataire. Le profil de celui-ci est d’une importance capitale, en effet. Choisir la bonne personne assure au bailleur d’éviter les risques d’impayés, ou du moins de les réduire au maximum. Cela permet aussi d’éviter d’avoir à faire face à des dégradations à la fin du bail de location.

Pour choisir le locataire idéal, il faut évaluer le profil de ce dernier en fonction de certains critères bien déterminés. L’objet de l’article présent a justement pour but de vous faire connaître ces critères de sélection.

Vérifier les revenus du locataire

Si vous soumettez votre bien immobilier à la location, c’est bien pour recevoir un loyer. La première chose dont il faut s’assurer est donc que le locataire est capable de verser son dû. Vous devez donc demander au locataire de vous informer du montant de ses revenus mensuels. Certains propriétaires ayant investi dans l'immobilier exigent des revenus nets égaux ou supérieurs au triple du loyer pour être éligible. Néanmoins, on peut descendre jusqu’à 2,5 ou 2 fois le loyer chez certains bailleurs.

Des exigences trop élevées permettent de sécuriser le paiement, mais présentent une contrepartie, à savoir celle de passer à côté de candidats intéressants. Des conditions trop sévères au sujet des revenus feront en effet fuir bon nombre de prétendants. Vous risquez donc d’attendre plus longtemps avant de trouver un locataire idéal.

En outre, avec des conditions de revenus plus de 3 fois supérieurs au loyer (certains montent à 3,5), vous attirez des gens relativement aisés. Le problème avec ces derniers est qu’ils risquent de rompre leur contrat à tout moment. Cela peut arriver soit pour louer dans un logement plus luxueux, soit pour l’achat de son propre bien.

Soyez donc prudent avec vos exigences de revenu.

Les justificatifs pour choisir un locataire

Avant de signer un contrat de location, il est nécessaire de demander au potentiel locataire des justificatifs. Un justificatif est un papier qui atteste de l’identité de l’individu, de son domicile actuel, de son travail ou encore de ses revenus.  Vous n’allez tout de même pas croire un inconnu sur parole !

La loi limite aux gestionnaires et propriétaires le nombre de justificatifs qu’ils peuvent exiger d’un locataire. Par conséquent, vous ne serez pas en mesure de tout demander. En revanche, il est vivement conseillé d’exiger tous les justificatifs que la loi vous autorise à réclamer. N’oubliez pas de réclamer les documents originaux, et ne pas vous contenter de copies.

Les dossiers truqués étant relativement fréquents dans ce secteur (environ 20%), il convient de mener son enquête plus loin.

Mener sa propre enquête

Enquête pour choisir un locataire

Au-delà du simple fait de vérifier les revenus et l’identité du locataire potentiel, il est important de se renseigner sur son profil. Même si elle répond aux exigences objectives, il est difficile de connaître le sérieux d’une personne. Il convient donc de se renseigner au maximum sur cette personne, dans la limite de la loi et du raisonnable, bien entendu.

Pour mener votre propre enquête pour choisir votre locataire, procéder comme suit :

  • Vérifiez l’authenticité de l’avis d’imposition par le biais du site web du gouvernement ;
  • Chercher le nom de l’entreprise au sein de laquelle la personne prétend travailler ;
  • Contacter l’employeur si possible ;
  • Essayez de recouper les différents documents pour y déceler de potentielles incohérences.

Vous assurer du profil de la personne vous permet d’éviter de louer votre bien à un récalcitrant qui vous causera des problèmes et dégradera votre logement. Vous pouvez par exemple vous renseigner auprès de son ex-bailleur, si possible. La solvabilité du locataire n’est donc pas le seul critère à prendre en compte. Son comportement et son tempérament sont également à examiner avant la remise des clés.

Au Canada, des sociétés se sont spécialisées dans les enquêtes locataires afin de faciliter le choix pour les propriétaires. Une société comme Groupetrak fournit un rapport d'antécédents d'enquête crédit locataire détaillé dans lequel est récapitulé certains éléments comme la vérification de crédit, la confirmation d'emploi ou encore les références du propriétaire actuel. En plus de rassurer le propriétaire, cela lui assure un gain de temps.

Ce type de service professionnel n'existe malheureusement pas en France.

Souscrire à une garantie contre les loyers impayés

Il faut savoir que même si le locataire répond à des exigences élevées en matière de revenus, vous n’êtes pas à l’abri d’un impayé. La personne peut être brusquement renvoyée, perdre une grosse somme d’argent pour une raison quelconque, etc. Il est donc primordial de se prémunir contre ce type de risque, et cela passe par une garantie des risques d’impayés.

Cette garantie loyer impayés consiste pour le locataire à obtenir une personne qui se porte caution pour lui. En cas d’impayé, cette dernière s’engage donc au remboursement des loyers manquants. Vérifiez bien que le garant soit une personne proche du locataire, de préférence de sa famille. Une personne lointaine pourrait facilement se désengager et le laisser tomber.

Une autre solution consiste pour le bailleur à souscrire à une assurance loyer impayés. Ainsi, le locataire n’a pas à obtenir de garant.

Choisir un locataire souhaitant s’installer longtemps

Selon les profils des différentes personnes qui vous contactent, vous pouvez effectuer un premier tri. Cela afin de distinguer les locataires qui semblent vouloir s’installer sur la longue durée de ceux qui partiront probablement dans quelque temps. Il est important pour vous de choisir un locataire qui s’installe pour longtemps.

Cela vous permet tout d’abord d’éviter la vacance locative. En effet, dès lors qu’un locataire part, tout le temps que vous mettrez à en trouver un nouveau sera perdu. D’autre part, un locataire sur la durée est un gage de stabilité. Plus vous changez fréquemment de clients, et plus vous risquez de tomber sur des personnes peu recommandables, qui dégraderont votre logement ou manqueront de vous payer à la date prévue.

Se méfier des personnes âgées

Non pas que les personnes âgées soient des monstres, loin de là. Tout est une question de législation, en réalité. Si vous louez votre bien immobilier à une personne âgée de 65 ans ou plus, et que ses revenus sont en dessous d’un certain plafond, vous ne pourrez pas rompre le bail. Vous serez obligés de garder la personne, à moins de lui trouver une solution de relogement. Si vous êtes dans la même situation d’âge et de revenus, la loi ne s’applique pas également.

Bien entendu, vous serez autorisés à donner congé au locataire âgé en cas de manquement grave, comme un non paiement du loyer. Notez que cette loi concerne aussi les locataires ayant une personne à charge de 65 ans ou plus.

Comme vous avez pu le lire dans cet article, il est important de vérifier un certain nombre de points avant de choisir un locataire. L'enquête crédit locataire par un professionnel n'étant pas possible en France, c'est à vous de vérifier tous les justificatifs fournis par les candidats. Pensez également à souscrire à une garantie contre les loyers impayés.

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