Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Lorsqu’il est question de location d’un bien immobilier à usage commercial, certaines procédures administratives s’imposent. On entend notamment parler de bail commercial, un document qui doit être signé par les deux parties, à savoir le locataire et le propriétaire du local en question.

Il s’agit donc d’une sorte de contrat qui confirme que le locataire a la permission d’occuper les lieux jusqu’à une date précise, en échange du versement du loyer. Ce document, aussi important pour le locataire que pour le propriétaire, comporte un certain nombre de caractéristiques qu’il convient de connaître et de maîtriser pour éviter les mauvaises surprises.

Blog-united vous dit tout ce dont il faut être informé au sujet du bail commercial avant de procéder à une quelconque location.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Le bail commercial est un document qui s’inscrit sur une longue durée. En effet, la durée minimale d’un bail de location est de 9 ans. Ce document constitue donc un engagement sur le long terme, même s’il est toutefois possible de procéder à sa rupture sous certaines conditions.

Bien sûr, la durée du bail peut être prolongée au-delà de 9 ans si les deux parties le souhaitent.

Il est néanmoins possible de déroger à cette règle en souscrivant à ce que l’on appelle un bail dérogatoire. Ce document ne peut avoir une validité de plus de 3 ans.

Cela constitue un danger pour le locataire, car il se voit alors privé d’un engagement à long terme, là où son local est l’un des éléments les plus importants de son activité.

Comment est fixé le montant du loyer ?

Le loyer mensuel dont doit s’acquitter le locataire commercial à l’égard du propriétaire n’est pas fixé par la loi. Il s’agit simplement d’un tarif qu’il revient aux deux parties de négocier librement.

Lorsqu’elles sont d’accord, elles n’ont plus qu’à signer le bail.

Attention toutefois, car si le loyer n’est pas soumis à une juridiction, il y a tout de même des limites. Le loyer doit avoir un certain sens, correspondre à la réalité du terrain. Ainsi, un loyer à un euro pour un local commercial en plein centre ville ne sera pas considéré comme réaliste.

Sous quelles conditions peut-on louer un local commercial ?

Il faut que le local soit juridiquement affecté au type d’activité que le locataire prévoit d’y pratiquer, qu’il s’agisse d’une activité commerciale ou artisanale.

Pour obtenir cette affectation, il suffit de vous adresser à la mairie de la commune où se trouve le local en question.

Sous quelle forme le bail commercial peut-il être passé ?

Là encore, la forme du bail n’est encadrée par aucune législation en France. Par conséquent, vous pouvez aussi bien le passer à l’oral qu’à l’écrit. Néanmoins, il est extrêmement déconseillé de se contenter de conclure le bail commercial simplement à l’oral.

Si vous agissez ainsi, vous êtes dans l’incapacité totale de fournir des preuves en cas de contentieux, surtout si vous êtes le locataire. Ainsi, une clause résolutoire peut à tout moment vous tomber sur la tête, sans que vous ne puissiez vous défendre.

La clause résolutoire exprime la rupture d’un contrat pour manquement du locataire à ses obligations.

Même si les accusations portées par le propriétaire à votre égard sont fausses, vous ne pourrez nullement prouver le contraire, justement parce que vous n’avez conservé aucun document.

Le bail commercial doit donc à tout prix être conclu par écrit, de préférable en la présence d’un notaire.

Un locataire peut-il sous-louer un local commercial ?

La sous location d’un local est possible sous réserve de respecter certaines conditions, à commencer par informer le propriétaire de l’opération.

Par ailleurs, certaines conditions techniques relatives aux loyers sont également prises en compte pour déterminer l’autorisation ou non de la sous location.

bail pour une location d'un local commercial

Quels éléments doivent figurer au sein d’un bail de location ?

Le bail de location par écrit doit contenir un certain nombre d’informations et d’éléments afin d’être valable. Il s’agit notamment des suivants :

  • La durée du bail commercial, de 9 ans minimum, ou bien 3 ans maximum s’il s’agit d’un bail dérogatoire.
  • Le montant du loyer mensuel.
  • Un état des lieux établi lors de l’arrivée du locataire. Ce dernier doit s’engager à en réaliser un autre à sa sortie. L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable entre les deux parties, ou bien par le biais d’un huissier de justice.
  • Des diagnostics techniques doivent être réalisés par le propriétaire en ce qui concerne le local commercial.
  • Le bail doit préciser les charges relatives concernant le local commercial, et la nature de leur répartition entre le locataire et le bailleur.

Il convient également de noter que si le local en question dispose d’une surface excédant les 2 000 mètres carrés, il doit comprendre une annexe environnementale relative à l’énergie consommée ainsi qu’à la quantité de déchets produite.

Les obligations du bailleur et du locataire

Tout au long de la durée du bail, le locataire comme le bailleur auront des obligations à respecter au regard de la loi, afin que les choses se déroulent le plus normalement du monde et sans souci.

Les devoirs du bailleur

Les obligations dont doit s’acquitter le bailleur sont multiples, il s’agit en l’occurrence des suivantes :

  • Avant de signer le bail, il doit informer le locataire de la présence de risques naturels ou technologiques s’il y en a. Il s’agit, par exemple, des sinistres subis précédemment, ou encore de la pollution des sols.
  • Il doit fournir les biens qu’il a convenu de louer au locataire et les maintenir en état de servir.
  • Enfin, le propriétaire doit garantir la sécurité du local et des biens loués.

Les devoirs du locataire

Quant au locataire, voici en quoi consistent ses principales obligations envers le propriétaire :

  • Utiliser les biens loués dans la limite du raisonnable, et conformément aux accords contractés dans le bail.
  • S’acquitter du montant du loyer sans effectuer de retard de paiement.

Quand peut-on résilier un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial peut se réaliser avant la date prévue pour la fin de ce dernier, mais sous certaines conditions. Il s’agit en l’occurrence des cas suivants :

  • D’un commun accord entre les deux parties.
  • A l’issue de chaque période triennale (tous les 3 ans).
  • Par application de clause résolutoire, notamment lorsque le locataire a des retards de paiement.
  • Par saisie de la justice, lorsque l’une des deux parties ne remplit pas ses obligations.
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