Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Lorsqu’il est question de location d’un bien immobilier à usage commercial, certaines procédures administratives s’imposent. On entend notamment parler de bail commercial, un document essentiel qui doit être signé par les deux parties, à savoir le locataire et le propriétaire du local en question.

Il s’agit d’un contrat formel qui accorde au locataire le droit d’occuper les lieux jusqu’à une date précise en échange du versement du loyer. Ce document confère également au locataire des droits spécifiques, tels que le droit au renouvellement du bail. Pour éviter les mauvaises surprises, il est crucial de bien comprendre ses caractéristiques.

Blog-united vous informe sur tout ce qu’il faut savoir au sujet du bail commercial avant de procéder à une quelconque location.

 

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Le bail commercial engage le locataire sur une longue durée. En effet, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Toutefois, le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans, sauf disposition contraire ou si le bail dépasse 9 ans.

La durée du bail peut être prolongée au-delà de 9 ans si les deux parties le souhaitent. Il existe également une option pour un bail dérogatoire d'une durée maximale de 3 ans. Ce type de bail convient aux activités temporaires ou pour tester un emplacement avant de s'engager sur une période plus longue.

Comment est fixé le montant du loyer ?

Le loyer mensuel que le locataire doit payer au propriétaire n’est pas fixé par la loi. Le montant du loyer est librement négocié entre les deux parties. Une fois l’accord trouvé, elles signent le bail.

Cependant, lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail, le loyer peut être plafonné en fonction de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), en fonction de l'activité exercée.

Sous quelles conditions peut-on louer un local commercial ?

Le local doit être juridiquement affecté à l’activité que le locataire prévoit d’y exercer, qu’il s’agisse d’une activité commerciale ou artisanale. Cette affectation doit respecter le règlement de copropriété s'il y en a un et pourrait nécessiter une autorisation d’exploitation délivrée par la mairie.

Sous quelle forme le bail commercial peut-il être passé ?

En France, la forme du bail commercial n’est pas encadrée par la législation. Le bail peut être conclu à l'oral ou à l'écrit, mais il est vivement recommandé de le formaliser par écrit. Un bail écrit est indispensable pour permettre l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ce qui protège les droits du locataire, notamment en matière de renouvellement.

De plus, un bail écrit, de préférence en la présence d’un notaire, permet d’éviter tout litige et de fournir des preuves en cas de contentieux. Une clause résolutoire pourrait entraîner la rupture du bail pour manquement aux obligations, et il serait impossible de contester si le bail n'est pas formalisé par écrit.

Un locataire peut-il sous-louer un local commercial ?

La sous-location d’un local est possible, mais sous certaines conditions. Le locataire doit d'abord obtenir l’autorisation écrite du bailleur. Le bailleur peut exiger que le sous-locataire respecte les mêmes obligations que le locataire principal. Des conditions techniques relatives aux loyers peuvent également influencer l'autorisation de sous-location.

Quels éléments doivent figurer au sein d’un bail de location ?

Le bail commercial écrit doit contenir un certain nombre d’informations pour être valable. Il s’agit notamment des éléments suivants :

• La durée du bail commercial, qui est de 9 ans minimum, ou bien de 3 ans maximum s’il s’agit d’un bail dérogatoire.
• Le montant du loyer mensuel et les modalités de révision du loyer.
• Un état des lieux établi lors de l’arrivée du locataire et lors de sa sortie. L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable ou par un huissier de justice.
• Des diagnostics techniques doivent être réalisés par le propriétaire concernant le local commercial.
• La répartition des charges entre le locataire et le bailleur doit être précisée dans le bail.

Si le local dépasse 2 000 mètres carrés, le bail doit inclure une annexe environnementale précisant la consommation énergétique et la production de déchets.

Les obligations du bailleur et du locataire

Tout au long de la durée du bail, le locataire et le bailleur doivent respecter un certain nombre d’obligations légales pour éviter tout litige.

Les devoirs du bailleur

Le bailleur doit remplir plusieurs obligations, notamment :

• Avant de signer le bail, il doit fournir au locataire un diagnostic des risques et pollutions (ERP) s’il existe des risques naturels ou technologiques dans la zone.
• Il doit mettre à disposition les locaux en état de servir, conformément à l’usage convenu.
• Le bailleur doit garantir la sécurité du local et des biens loués.

Les devoirs du locataire

Le locataire, de son côté, doit respecter les obligations suivantes :

• Utiliser les locaux loués conformément à l’usage prévu et dans la limite du raisonnable.
• Payer le loyer sans retard et respecter les autres obligations financières.

Quand peut-on résilier un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial peut se faire avant la date prévue, mais sous certaines conditions spécifiques. Voici les principaux cas où cela est possible :

• Résiliation d’un commun accord entre les deux parties.
• Résiliation à l’issue de chaque période triennale, sous réserve d’un préavis de 6 mois donné par acte extrajudiciaire.
• Résiliation par application d’une clause résolutoire, notamment en cas de retard de paiement du loyer par le locataire.
• Résiliation judiciaire si l’une des parties ne remplit pas ses obligations.